Ley de Vivienda o como mejorar la oferta estrechando la oferta.

Ya tenemos nueva ley de vivienda. Se trata de la innovadora manera de solucionar el problema del alquiler que ha decidido poner en práctica el gobierno de España. Ellos dicen que inspirado en países de nuestro entorno. ¿Qué entorno? La realidad es que la solución trata de una intervención del mercado del alquiler y resulta que la intervención del alquiler no hace la vivienda más asequible porque un problema de oferta no se soluciona con políticas de demanda y límites a la oferta.

La ley defiende que para bajar los precios de los alquileres la solución es limitar los precios y la realidad, que pesa como el plomo, va a demostrar que si atacas la oferta y la reduces, extiendes el problema a otros lugares y encareces otras zonas. Unos piensan que la intervención del mercado es la solución y otros que el mercado solo se regula a la baja cuando la demanda es similar a la oferta. Es fácil.

Ya tenemos el acuerdo de una nueva ley de Vivienda, una ley que tiene tres grandes patas. Primero un recargo y una penalización en el IBI, el impuesto sobre Bienes Inmuebles a quienes tengan inmuebles vacíos con el objetivo de sacarlos al mercado, de aumentar la oferta de vivienda para que bajen los precios. Segunda pata el control de precios, es decir, el evitar que se puedan subir por determinado nivel en aquellas zonas que estén especialmente tensionados, con mucha, muchísima letra pequeña más y fuera de esta nueva ley de vivienda. Tercera pata un bono social, un bono joven de 250 euros para que los jóvenes de hasta 35 años puedan pagar su alquiler. Estas son las tres patas de un nuevo sistema para el modelo del alquiler en este país.

Y todas estas patas tienen tela. Mira. en lo referente al IBI me parece que es una medida altamente ineficaz ya que se tiene que dar traslado a los ayuntamientos y por otro lado, ningún propietario o arrendador deja de alquilar una vivienda por el coste del IBI. Desafortunadamente el problema no está ahí, no han sabido verlo claramente y el problema lo vemos día a día y está en la seguridad jurídica principalmente. Ese es el problema por el que muchas viviendas permanecen vacías y no se ponen en el mercado o directamente salen al mercado de compraventa y no salen al mercado del alquiler que

No es de recibo que se tarde más de 12 meses de promedio en recuperar las llaves. Un propietario cuando se produce un incumplimiento grave del contrato como por como por ejemplo un impago. La oferta crecerá cuando los propietarios tengan incentivos y uno de los incentivos más importantes a día de hoy es el de la el de la seguridad jurídica. Esto es lo que está retrayendo principalmente al arrendador, al pequeño arrendador.

En cuanto a la limitación de precios el problema sigue siendo el mismo. La oferta es menor que la demanda y te puedes poner como quieras. Hay una clara disfunción en España sin una política clara de promoción del alquiler y en las ciudades que estaban creciendo en población como puede ser Madrid o Barcelona. No podemos llevar esto al terreno de la intervención y al marcar unos límites en función de unas premisas que no se sostienen y que lo único que van a hacer es que esto si los grandes tenedores e empresas que tienen edificios enteros en propiedad vertical alquilados, pues como ya se ha anunciado en algunos casos los van a poner en venta y al final esas viviendas pues posiblemente acabarán saliendo del circuito de alquileres.

Por otro lado, el limitar los precios teniendo en cuenta solo datos objetivos como los datos catastrales de una propiedad por ubicación y metros cuadrados, también es altamente erróneo porque realmente puede haber viviendas en el misma urbanización e de la misma antigüedad, pero una de ellas esté reformada y amueblada y tengo unas prestaciones determinadas y otra no lo esté y por tanto se puede justificar hasta un 20 o un 25 por ciento de diferencia en la renta mensual. Esto ya se ha probado en Cataluña, se ha demostrado que es ineficaz y está haciendo que el parque de viviendas en alquiler se reduzca.

Tengo la impresión que esto es pura mercadotecnia y poca eficiencia. Esta es una ley para que nadie la empuje. La administración central dice: es cosa de los ayuntamientos en el IBI y de las autonomías en la cuestión de topes de precio. El Gobierno está presentando con mucha trompetilla, pero podría a quedar en nada. Eso nos tememos porque no se pueden poner parches a problemas estructurales y esto es un problema estructural que se pretende parchear. Los que trabajan cada día con arrendadores, inquilinos saben dónde está el problema. El problema en ciudades como Madrid o Barcelona es que por cada propiedad hay 20 inquilinos que quieren alquilarla.

De hecho, la ley de marzo del 2019, que vino a incluir rigidez y límites a las garantías ofrecidas, pues ya, ya produjo un efecto casting de inquilinos, por desgracia, donde el arrendador al final opta por los perfiles más solventes que considera, dejando fuera del mercado a otras familias y a otros inquilinos en estado más vulnerable o que se están incorporando al mercado de trabajo y no tienen esas garantías que poder, que poder ofrecer.

El tema de la vivienda y en el mercado del alquiler en concreto solo se va a solucionar si hay un pacto de Estado y todos los agentes que participan de esto aportan ideas para generar una oferta equilibrada, con seguridad jurídica, no atentando a la propiedad privada y pensando que lo importante es generar empleo y riqueza para que la gente pueda comprar o alquilar sin necesidad de bonos o derivados. Esto no va de repartir la bolsa existente, al final se agota o se la llevan. Va de agrandar la bolsa para poder distribuirla adecuadamente.

¿Comprar una casa ha pasado de moda? , mi participación en Bankademia.

El concepto vivienda ha cambiado mucho en los últimos tiempos. Como todo. La tecnología no ha sido más que un estímulo para que esa mutación de algunos conceptos fuese más profunda, intensa y rápida. El modelo social que esperaba el momento idóneo para comprarse una casa donde vivir ha dado paso a otro menos evidente que representa un nuevo escenario. La propiedad no es más que una opción, que si antes era inevitable, ahora supone una nueva perspectiva. Desde el punto de vista económico estamos pasando de la acumulación de productos a la utilización de servicios. Eso, en el sentido inmobiliario se ha evidenciado de manera notable. Esa modificación conceptual tiene una generación que la ha dinamizado como nadie. Se trata de los millennial. 

Para hablar de esa nueva visión del papel de la vivienda, las hipotecas o de como la transformación digital ha supuesto una disrupción en todo ello, en el modo de comprar, o en el de alquilar, el de acercarse al reto patrimonial o, sencillamente, de como hoy en día se utiliza un espacio vital como puede ser ‘tu casa’, Bankia me invitó a ofrecer una master class en el marco de su plataforma Bankademia. Un extraordinario espacio para adentrarse en conceptos económicos básicos pero desde una visualización panorámica que permita entender los nuevos tiempos y sus afectaciones sociales.  

Desde un lugar precioso, el ático de un centro deportivo en el centro de Madrid, planteé a una audiencia de diversas edades e intereses varias preguntas sobre el propio término que supone hoy en día una vivienda: ¿el sueño de la casa propia es herencia cultural?, ¿seguiremos debatiendo entre comprar o alquilar?, ¿qué papel juega la tecnología?, ¿existe una hipoteca para los millennial? Si la empresa de hostelería más importante del mundo no tiene una sola habitación en propiedad y la empresa de movilidad de mayor valor no posee ni un sólo vehículo, ¿cómo puede ser que sigamos manteniendo los patrones patrimoniales de siempre? 

La cuestión es ¿cómo será la vivienda del futuro? ¿cómo se comprará? ¿cómo se combinará una cultura nómada con la propiedad? ¿qué significa realmente el mercado inmobiliario para la generación que será mayoría en la toma de decisiones de compra en cinco años? Ahora los millennial no son los compradores de vivienda, la media de comprador es de 39 años en España. Hablamos de un mercado de 580.000 compradores que ahora tienen dificultades para comprar por tener pocos ingresos, poca estabilidad laboral y pocos ahorros.

Sin embargo, el debate no será ‘propiedad o alquiler’ lo que será mayoritariamente definitorio será el modelo de vivienda, el para qué es ese espacio. Hablamos pues de espacios compartidos del tipo ‘co-living’, viviendas conectadas e inteligentes, casas pasivas y autosuficientes o de probablemente casas impresas o prefabricadas. Sin embargo, comprar siempre será una opción y si deciden comprar, ¿cómo serán esas nuevas hipotecas para una generación protagonista de la era digital? Deberán poder solicitarse desde el móvil, sabiendo la autorización inmediatamente, que no exijan vínculos, que tengan tipos muy bajos y que sean flexibles.

La decisión sobre dónde vivir ha sido, y será, una de las grandes decisiones humanas. Si es en propiedad o en alquiler será una de esas variables. Sabemos que en gran medida la tecnología marcará esa decisión ya sea como comprador, arrendador, gestor hipotecario o analista, pero lo que realmente es imprescindible es comprender el papel que tiene en nuestra vida todo ello. Una casa es el recipiente que contiene nuestros sueños, anhelos y deseos. Es el rincón donde descansar y recargar nuestras aspiraciones. La haces tuya aunque no lo sea, la conviertes en tu cuartel sea de propiedad o no. Por mucho que la tecnología va a estructurar un montón de aspectos, finalmente, la decisión será emocional y estará en manos de las personas que determinen cómo y dónde vivir. La pregunta no será mayoritariamente comprar o alquilar, ni tan siquiera con que tecnología puedes mejorar la experiencia de vivir en ella, lo relevante siempre será que en tu casa lo que depositas entre las paredes es siempre tu corazón y tu proyecto de vida, sea puntual o duradero. 

Te invito a ver el video completo de esta charla o acceder a la plataforma donde seguro encontrarás temas de tu interés. Hablamos de nuevos modos de entender la vivienda como el coliving, de como serán las viviendas del futuro, de que debe ofrecer un banco a una generación totalmente digital y muchos otros temas que estoy seguro te van a interesar, seas o no millennial. 

Silenciar expectativas

Este fin de semana estuve en una cena que no olvidaré en tiempo. No la olvidaré por el menú que era exquisito, ni por ser en un lugar en Costa Rica desde el que se pueden divisar los dos oceanos a la vez, ni por estar organizada por un expresidente centroamericano sino por las palabras que me regaló alguien muy sabio que allí se dio cita. Me explicó que era un concepto olvidado por la prensa pero que se utiliza mucho en los entornos de la comunicación política de altas administraciones: “crear expectativa recursiva“. No tengo ni idea de que es pero la ampliación de la información me sirvió para entenderlo. Resulta que los países pueden generar tensión hacia una información en el momento y del modo necesario para luego establecer el resultado mediático según interese y no con ello manipular nada ni nadie. Eso sirve para muchas cosas, pero también para aquellos formatos que puedan silenciar informaciones. Eso me hizo pensar en como pasó desapercibido un detalle de nuestra crisis inmobiliaria y de la corrupción política que le acompañó y que afecta a todos los partidos en general. Que no se venden pisos está descontado, que hay miles de causas abiertas para saber si algunos son o no legales no trasciende.
Hace tres años, un artículo del International Herald Tribune que hablaba de las miles de viviendas que en España deberían ser demolidas pasó desapercibido. Según ese medio, 100.000 casas estaban en situación ilegal. La información destacaba la campaña jurídica de los compradores de esas viviendas por tal de evitar que fueran derribadas. Aquello no surtió demasiado efecto en los medios. Está claro que la difusión de ese tipo de informaciones podía desalentar a los compradores exteriores, que, en gran medida, habían impulsado parte del auge inmobiliario español.

El Herald hacía hincapié en ese reportaje, publicado el 13 de mayo de 2008 y que no puedo enlazar pues es sólo visible en cuentas Premium, un detalle clave: los 8111 ayuntamientos españoles tenían (y tienen) competencias para tomar decisiones en planificación y emitir licencias de construcción sin apenas supervisión nacional o regional. En ese artículo descifraban en detalle como, a medida que los precios aumentaban, los funcionarios locales decidieron sacar tajada de la construcción de nuevas viviendas y aumentar los ingresos extraordinarios para sufragar gastos que se transformaron en ordinarios. Algo que ahora sabemos ha sido clave para que, a partir del 23 de mayo (obviamente), muchos municipios y autonomías se declaren en concurso de acreedores.

Over the past decade, developers built about 100,000 illegal homes in Spain, and consumer advocates say that because of the technicality, thousands of those are now threatened with demolition as regional governments try to deter clandestine construction. The crusade may discourage the foreign buyers who fueled Spain’s housing boom and deepen a slump that began last year.

Pues bien, hoy hemos sabido que todo un ministro del gobierno español se va a lanzar a la actividad comercial inmobiliaria pues, según él, estamos en un buen momento para vender vivienda de segunda residencia. Al leer esto pensé que me había tomado unas setas sin darme cuenta, pero no era así, creo.

Me sabe mal informar a su excelentísimo señor ministro que hace años los inversores europeos miran hacia otros lugares. El propio diario norteamericano destacaba ya como un hecho algo que ahora es más dramático si cabe: algunos municipios se niegan a informar sobre cuantas viviendas podrían ser destruidas en los próximos años debido a la inminente situación electoral. La ocultación de datos y el juego falaz por no caer primero en la ratonera está ayudando a que las ventas a extranjeros cayera de modo definitivo hace un par de años. No sabemos cuantos y como se están llevando a cabo esos procesos y sus investigaciones previas. No sabemos nada. Se han silenciado las expectativas sin esfuerzo pues se generaron otros focos de atención voluntaria o involuntariamente.

Por cierto, seguimos sin tener datos al respecto, ni elementos de juicio, pero a cambio sabemos todo y más de la patada (y tenemos imágenes y análisis desde todos los ángulos y vértices) que le dio (o no) un jugador del Real Madrid a otro del Barça.

Desinformación privilegiada

Al parecer no sólo fue Zapatero uno de los grandes mandatarios del mundo que, a pesar de tener información privilegiada y de primera mano de la realidad económica, perdió una buena cantidad de dinero tras una operación inmobiliaria. Henry Paulson, el ex secretario del Tesoro de Estados Unidos, vendió su hogar de tres dormitorios en Washington la semana pasada por cerca de US$1 millón menos de lo que pagó por él cerca del apogeodel mercado de la vivienda hace cuatro años.

Tal y como cuenta Bloomberg, la propiedad se vendió por US$3,25 millones tras habérsela puesto en venta originalmente por US$4,6 millones, según la página de Internet del corredor, Washington Fine Properties LLC. El precio de tanteo se bajó más tarde a US$4,15 millones. Paulson, quien dirigió el Tesoro durante la crisis crediticia precipitada por el colapso del mercado de la vivienda, pagó US$4,3 millones por la casa en agosto del 2006, según el registro de la propiedad de la ciudad. Los precios de los hogares en el área de Washington bajaron un 25 por ciento de la fecha de la compra al mes de octubre de este año, según el índice de precios de hogares S&P/Case- Shiller de la región.

Fue Reuters quien informó de la venta ayer. La casa estuvo en venta por ocho meses antes de venderse el 21 de diciembre, según la casa de corretaje inmobiliario en línea Redfin. La propiedad estilo villa se construyó en 1940 y se reformó en el 2001. Tiene una sala de estar con un hogar de piedra y pisos de madera, y un baño principal con una bañera de hierro fundido y una ducha de piedra con puerta de cristal, según el prospecto. Paulson no respondió de inmediato a un mensaje telefónico que se le dejó con un ayudante.

El tal Paulson, de 64 años, fue secretario del Tesoro del 2006 a enero del 2009, y antes de eso fue presidente y jefe ejecutivo de la casa de bolsa neoyorquina Goldman Sachs Group Inc., lo que al parecer no le sirvió de nada en lo patrimonial. Atendiendo a la que tenemos liada en medio mundo y a la difícil gestión que le espera al aparato Obama, tampoco es que fuera un gestor demasiado eficiente. Que seas bueno o no, depende de algo más de que te digan que lo eres. ¿Se acuerdan de Solbes?

¿Suben los pisos?

El pasado sábado en la sección que hago en el programa de Cristina Lopez Slichting, me tocó hablar de la hipotética subida de precios de los pisos. Claro está que, aunque el Instituto Nacional de Estadística diga que ya ha empezado la recuperación del valor de la vivienda, eso tiene el mismo valor que un billete de 21,50 Euros. Obviamente no estoy de acuerdo.
[audio:http://marcvidal.net/wp-content/uploads/2010/09/COPE2.mp3]

1. En primer lugar viene a ser un resumen estadístico de los pisos que se venden y el precio al que se venden. Es decir, aquellas viviendas que no se escrituran no entran en el conteo. Por lo tanto, si se consideran parte del análisis sólo las propiedades que se venden, obviamente en época de escasa demanda los vendidos son los más atractivos, tendremos que, seguramente, gran parte de estos pisos son precisamente los que siempre fueron demandados por diferentes razones. Son las joyas muchas veces de las promociones.
2. En segundo lugar los precios no descienden por el maldito “efecto banca”, por el que por mucho que queramos colocar a coste real el valor de las viviendas, las empresas pantalla y promotoras bancarias lo impiden, y lo impiden por razones obvias. No quieren incorporar en sus balances activos cuyo valor es inferior al peso del crédito que las soporta.
3. En tercer lugar los precios de esas promociones vinculadas a crédito sobreexpuestos de cajas y bancos no pueden descender más del valor hipotecado ya que técnicamente eso no se permite. Ningún notario puede escriturar una vivienda por un valor inferior a las cargas que soporta.
4. En cuarto lugar los bancos y cajas que disponen de viviendas en stock se han lanzado a la colocación desesperada de todas ellas a través de ventajas financieras de todo tipo a compradores solventes, normalmente sus propios vinculados.
5. En quinto lugar esas entidades financieras logran un efecto perverso colocando pisos por valores muy superiores al que el mercado aceptaría en condiciones normales, limpiando balances y ocultando la realidad de la tragedia.
6. Otros factores que inciden en una venta menos pragmática por parte de los compradores son los “estímulos” indirectos como la subida del IVA y la retirada de ayudas fiscales el año que viene a la compra de vivienda.

Finalmente  decir que es como una broma macabra pensar que un país con más de un millón de pisos vacíos con una oferta sobredimensionada y con una dificultad enorme para crear empleo pueda ser un escenario de subida de precios. Que el INE no sea más objetivo en sus razonamientos sobre los datos obtenidos parece, incluso en una sociedad mediatizada como esta, lógico, pero que la prensa les baile el agua y publique sin aportar un solo análisis al respecto es humillante.

No quiero con esto decir que comprar una vivienda sea una mala idea, lo que digo es que comprar pensando que ya empieza la revalorización de precios y por lo tanto adoptar la compra de inmuebles como una buena inversión sería un error. Aconsejo comprar a los que quieran comprar, simplemente a los que deseen una vivienda en propiedad, o una segunda residencia por algún motivo puramente personal, no financiero, ni de gestión patrimonial. Eso ya ha pasado, por lo menos durante mucho tiempo. Por ello, a fin de que cuando quieras saber si compras bien o mal, aconsejo rodearse de buenos profesionales, con conocimiento del escenario y honestos. No abundan.

¿15 AÑOS BAJANDO?

Hoy en mi columna de El Confidencial analizo las verdaderas repercusiones de la caída del precio de la vivienda. Para ello me fijo en el proceso que vivió Japón atendiendo que poco tenemos que ver con el Imperio del Sol Naciente. A partir de esa comparación denuncio las repercusiones que tiene no haber dispuesto un recambio económico. Lo peor no es que no se tuviera en cuenta, sino que aun no hay ningún elemento que nos pueda aportar algo de luz en este túnel. El término “recuperación” económica conlleva la idea de “recuperar” algo como si el modelo de crecimiento que recientemente se ha venido abajo tuviera algún factor positivo. No hemos aprendido nada.