RATAS Y GUSANOS
Después de la tempestad bursátil de la semana pasada parece que las aguas se han calmado. Puede ser. Sin embargo es una calma tensa. La semana que hoy empieza es un intervalo festivo, una anomalía del calendario. El próximo lunes la merienda tendrá un nombre y un color: Astroc y rojo. La inmobiliaria valenciana continuará recortando su valor en bolsa porqué nada habrá cambiado tras el día de la madre. La escueta nota técnica en el informe de la auditoria de esta compañía reveló que casi la mitad de los beneficios los había generado artificialmente su fundador y principal accionista. Bañuelos, que así se llama el elemento, había estado comprando activos de la sociedad para mantener artificialmente los resultados y así mantener como globos hinchados todas las acciones de la empresa al tiempo que él se las vendía a inversores avariciosos a precios muy altos. Si no fuera por el efecto dominó que produjo el batacazo de esta empresa en todo el sector inmobiliario podríamos aceptar este suceso como una anécdota negativa motivada por una gestión de activos poco ética y escasamente eficiente en materia de dirección administrativa.
Sabe mal pero el crack bursátil de la semana pasada no lo produjo el párrafo que dejaba con el culo al aire a la cuarta fortuna española según Forbes. La caída de los valores de las empresas inmobiliarias refleja un problema más profundo y acabará por trasladarse al mercado de la vivienda. Se ha constatado, y aun está por ponerse dramáticamente más claro, que el valor en bolsa de esas empresas no tiene nada que ver con el precio de su patrimonio, cuya tasación desorbitada es producto de la fuga especulativa y disparatada de sus productos a la venta. Existen tres métodos para descifrar si el valor accionarial de una compañía patrimonialista o inmobiliaria se corresponde con el real. Por un lado está el Gross Asset Value que consiste en sumar el valor tasado de las propiedades de una empresa inmobiliaria. Este valor no tiene demasiada utilidad ni es garantía real de nada. Ahora bien, si a este resultado patrimonial tasado le restamos las deudas financieras y los impuestos que deberían de pagar en caso de liquidar los inmuebles obtendríamos el Net Net Asset Value. El doblemente limpio sistema de valoración de activos inmobiliarios es una medida relevante y que permite evitar que inversores bien formados eviten participar en empresas cuyo Net Net Asset Value esté muy por debajo del valor cotizado. Aunque en España la gran mayoría de compañías inmobiliarias cotizan lejos de ese factor de medida de origen estadounidense, está por ver si el importante número de operaciones corporativas en curso afectaran al alza o la baja sus expectativas como empresa fuera del circo accionarial.
No obstante, la diversión está garantizada. Después de la euforia financiera ha llegado la resaca y con ella verán la luz un racimo de descubrimientos incómodos: deudas secretas, contabilidad creativa y estafas de tesorería. El timo, el enredo, la intriga y el engaño que ha salpicado el sector de la promoción inmobiliaria ha sido protagonizado por indocumentados vulgares “hechos a si mismos”, pero ahora se podrá ver en otros ambientes donde los MBA’s empapelan los despachos. Como directivo de una compañía inversora recibo decenas de llamadas cada semana en las que detecto pánico. La ratonera y el cepo están puestos, la puerta abierta y la trampilla preparada, ahora solo falta que vayan llegando las ratas y los gusanos. Es cuestión de horas, los conozco, vivo rodeado de centenares de ellos. Las traiciones y la mala baba como primer plato. Solo se salvan las pequeñas promotoras profesionalizadas y honestas que esperan poder sobrevivir los tres o cuatro años fatídicos que se avecinan con mucha dosis de sentido práctico y con las hojas de despido recién salidas de la impresora.
