SUBPRIME ESPAÑOL
¿Se imaginan que un día reciben una llamada de su entidad bancaria informándole que debería de actualizar su salgo negativo en su tarjeta de crédito, aun cuando usted tiene claro que su disposición no ha llegado al límite dispuesto? Pronto eso dejará de ser una posibilidad para muchos y se convertirá en un caso real. Voy a detallar las sorpresas que nos depara la crisis financiera y crediticia en el ámbito de la economía domestica. La idea de este post y algunas de las afirmaciones provienen del foro burbuja.info y que, una vez contrastadas y al ajustarse perfectamente a la realidad económica, social y financiera, he adoptado como válidas. Otras fuentes son de un caracter más profesional y provienen de la relación empresarial y docente con entidades de crédito conocidas y agentes educativos en materia económica.
- Que la bajada de precios en el valor de los pisos era imposible parece
ya una teoría superada, porque aunque en la media estadística que nos
presenta las sociedades de tasación se intenta reflejar una situación
de crecimiento de precios similar a la inflación, la verdad es que hay
zonas en las que la valoración de una vivienda ha ido cayendo de forma
importante en los últimos meses. -
El exceso de oferta en ciudades que eran paraísos inversores se ha
convertido en un lastre comercial que obliga a rebajar precios para
competir y poder vender. -
Por culpa de un descenso en el valor objetivo de venta final de los
pisos, el valor de tasación global irá descendiendo paulatinamente.
Será de un modo brusco o suave, pero lo que es seguro es que irá
reduciendo el margen que estableció la época del “todo se vende sobre
planos”. -
Inmediatamente, el descenso de tasación provocará que, realmente,
nuestro piso valga menos que en lo que inicialmente nos hipotecamos. -
Ese recorte del valor patrimonial obliga a la entidad bancaria a
recomponer la aritmética con la que cataloga a sus clientes hasta el
punto que llegarán a retirar tarjetas y/o a denegar créditos y
refinanciaciones. -
Aunque no tenga ni una cuota impagada, al contrario, disponga de todo
en orden y un buen trabajo, el hecho de que las propiedades valgan un 5
o un 10% menos obligará a las entidades a reconvertir sus sistemas de
garantía. -
Cuando un patrimonio no cubre con la retasación el valor hipotecario
dispuesto representa que la diferencia es una especie de crédito
personal al consumo por ese valor. - El hipotecado pasa a ser un endeudado sin aval patrimonial y en consecuencia un cliente financiero de riesgo.
- El banco lo incorpora en su paquete subprime puesto que sus opciones de revitalizar su disponibilidad crediticia es nula.
-
Si el estudio del valor patrimonial se sucede en más ocasiones, algo
que en Irlanda ya está pasando y en Japón hace años que conocen. - La denegación de crédito será el menor de los problemas para el hipotecado.
-
La mayoría de hipotecas incorporan cláusulas que obligan a la
devolución integra del importe solicitado cuando el patrimonio
hipotecado vale menos que la deuda bruta. -
Esta opción es la que los bancos se reservan para cuando la caída pueda
ser continuada y sin control, de modo que las perdidas sean lo menor
posible. -
Las hipotecas concedidas al 80% se salvaguardan de este inconveniente
contable de momento, pero las que se han establecido con índices que
superaban el 100% más gastos, la mayoría desde 2004, corren riesgos
evidentes de sufrir desajustes insalvables a medio plazo. -
Los juzgados se empiezan a colapsar en algunos puntos de nuestra
geografía, pero en breve las autopsias financieras se llevarán a cabo
en los juzgados.
Este es un ejemplo de registro de la inscripción de un hipoteca tipo y que dibuja claramente el estado
real del asunto:
RJ 1996\5613 Jurisdicción:Vía administrativa
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
INSCRIPCION: HIPOTECA: de seguridad: en garantía de intereses
remuneratorios variables: fijación de un máximo de responsabilidad
concretado a las relaciones con terceros: improcedencia:
indeterminación de la extensión de la cobertura hipotecaria de los
intereses remuneratorios entre el acreedor hipotecario y el deudor
hipotecante; cláusula de vencimiento anticipado del préstamo ante el
supuesto de disminución del valor del bien hipotecado en más de un 20%
según tasación practicada al efecto: procedencia: concreción de la
pérdida del beneficio del plazo: imparcialidad y objetividad en la
realización de la tasación.
Los hechos necesarios para el estudio de la resolución se relacionan en sus Fundamentos de Derecho.
La Dirección General desestima las apelaciones interpuestas,
confirmando el auto presidencial apelado, en cuanto confirma la nota de
calificación respecto del primer efecto examinado y lo revoca respecto
del segundo.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- El primero de los defectos que es objeto de impugnación,
plantea la cuestión de si queda debidamente satisfecho el principio de
especialidad cuando estipulándose la variabilidad de los intereses
remuneratorios, la cláusula de constitución de la hipoteca se limita a
expresar que la misma «garantiza el pago de intereses (remuneratorios)
por un máximo en perjuicio de terceros conforme al artículo 114 de la
Ley Hipotecaria (RCL 1946\342, 886 y NDL 18732), de 105.000.000 de
pesetas».
SEGUNDO.- La respuesta negativa es indudable. Como ya señalara este
centro directivo, la garantía hipotecaria de los intereses
remuneratorios cuando son variables pertenece al grupo de la hipoteca
de seguridad, lo que exige la fijación de un tipo máximo a la cobertura
hipotecaria de dichos intereses, tope que, en cuanto especificación
delimitadora del contenido del derecho real, opera a todos los efectos
legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el
acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se
producen entre aquél y el tercer poseedor o los titulares de derechos
reales o cargas posteriores sobre la finca gravada, adquiridos a título
oneroso o gratuito. Esta exigencia no puede, pues, entenderse
satisfecha con la fijación de un máximo de responsabilidad que
claramente se concreta a las relaciones con terceros, dejando
indeterminada la extensión de la cobertura hipotecaria de los intereses
remuneratorios entre el acreedor y el deudor hipotecante o quien se
subrogue en su doble posición jurídica de deudor y propietario del bien
gravado, y es que el máximo ahora cuestionado en realidad está dirigido
a operar, no en el plano de la definición del derecho real de hipoteca
a todos sus efectos, sino en el de la fijación, en virtud de la
previsión contenida en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, y dentro
del margen que este precepto concede a la autonomía de la voluntad, del
número de anualidades por intereses que pueden ser reclamados con cargo
al bien hipotecado en perjuicio de terceros.
TERCERO.- En cuanto a la estipulación 5.ª, c), que establece la
previsión del vencimiento anticipado del préstamo «cuando por cualquier
circunstancia sufriera deterioro o merma el bien hipotecado que
disminuya su valor en más de un 20 por 100 y la parte prestataria no
ampliase la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación
exigible entre el valor del bien y el crédito que garantiza o, en su
caso, practicado el requerimiento a que se refiere el artículo 29 del
Real Decreto 685/1982 (RCL 1982\902 y ApNDL 8841), sobre regulación del
mercado hipotecario, no devolviese la parte del préstamo que exceda del
importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje
utilizado para determinar inicialmente la cuantía del mismo», se ha de
reiterar el criterio de este centro en el sentido de que un pacto de
este tipo se limita a dar concreción a una de las facultades que
integran el crédito hipotecario conforme al artículo 1129, número 3,
del Código Civil y 5 de la Ley de Mercado Hipotecario (RCL 1981\900 y
ApNDL 8840), sin que, de la sola referencia que se contiene en la
transcrita estipulación al requerimiento mencionado en el artículo 29
del Real Decreto 685/1982, pueda extraerse la conclusión de un
quebrantamiento de la imparcialidad y objetividad con que dicha
tasación ha de ser efectuada como consecuencia de lo dispuesto en el
artículo 1256 del Código Civil y puesto que se trata de una tasación
que se efectúa vigente ya el contrato de hipoteca (Resoluciones de este
centro de 4 julio 1984 [RJ 1984\3851] y 23 octubre 1987 [RJ
1987\7660]), que, en principio, obligaría a cumplir lo dispuesto en la
Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 30 noviembre 1994 (RCL
1994\3383), sobre tasaciones de inmuebles ofrecidos en garantías
afectas al mercado hipotecario secundario.
